Rupture de bail abusive par le propriétaire

Il arrive qu’une rupture de bail soit illicite ou abusive de la part du bailleur.

Lorsque le bail d’un locataire est résilié pour que le propriétaire reprenne le logement, il arrive que ce dernier ne prenne pas possession des lieux au terme de la rupture du bail. Nous parlons alors d’insuffisance d’occupation du logement par le propriétaire. Un détective privé peut collecter les preuves pour servir les intérêts du locataire.

La rupture d’un bail d’habitation par le propriétaire

Un propriétaire a la possibilité de ne pas renouveler le bail de son locataire à l’échéance de celui-ci :

• tous les 3 ans pour un bail d’habitation de location vide
• tous les ans pour un bail d’habitation de location meublée

Aussi, le propriétaire a l’obligation de motiver cette non reconduction. Un des motifs qu’il peut évoquer est sa volonté d’y établir sa résidence principale ou d’y mettre un de ses proches parents comme le prévoit la loi

Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

« I – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. (…) »

Non respect par le propriétaire du motif de résiliation du bail

Cependant, il arrive que le propriétaire ne respectent les termes de la résiliation du bail.

Par exemple, le propriétaire peut reprendre son logement pour :

• en faire une résidence secondaire (or il a l’obligation d’en faire sa résidence principale)
• pour vendre le logement sans avoir à soumettre l’achat au locataire en titre comme la loi l’y oblige
• pour y installer un parent d’un degré très éloigné ou un ami

Ainsi, il arrive qu’un locataire dont le bail a été résilié s’aperçoive a posteriori que le motif de résiliation de son bail n’est pas respecté.

En l’occurrence, que le logement n’est pas occupé aux conditions prévues. Il s’agit d’une rupture de bail illicite ou abusive.

Preuve d’une insuffisance d’occupation du logement par le propriétaire (ou un de ses parents)

Si les conditions de non reconduction du bail par le propriétaire ne sont pas respectées, le locataire peut intenter une action en justice afin d’obtenir une indemnisation ou, plus rare, pour récupérer le logement.

L’indemnisation sollicitée devant le juge peut prendre en considération :

• les frais de déménagement
• les nouvelles conditions d’habitation par rapport aux anciennes
• la distance par rapport au travail, école des enfants… du nouveau logement

Le travail de l’enquêteur privé consistera à recueillir les preuves du non respect de la rupture du bail par le propriétaire.

Le détective recueillera les preuves de l’insuffisance d’occupation du logement par les personnes sensées l’occuper et son rapport d’enquête viendra appuyer les conclusions de l’avocat du locataire victime.